生產要素聚集階段

現階段，產業園區正處于成立之初，既缺乏資金，又缺乏建設管理經驗。因此，大多數園區存在基礎設施建設不完善、行政體制落后的問題。依靠國家或地方政府出臺的優惠政策吸引外資，聚集各種生產要素，通過低土地、勞動力成本和優惠稅收政策，成為發展勞動密集型產業的特定區域。現階段，園區產業主要是低附加值的出口加工制造業。

產業主導階段

在這個階段，園區依靠降低土地成本來吸引外資、技術和企業的戰略，導致了粗放的土地利用模式，開發區的規模不斷擴大。當然，這也刺激了公園向新城的快速發展和轉型，園區的配套設施也逐漸受到重視。由于產業園區仍以產業建設為主，促進宜居工作的現代新城仍不完善，與城市的整合有限。

產業改進階段

在這個階段，園區仍然更加關注產業的發展，但隨著園區功能的不斷完善和文化環境的逐步建設，園區內的企業和個人可以高度聚集，就業人員可以享受相應的生活和娛樂設施，也可以享受城市中心附近的配套設施。

產業一體化階段

在這一階段，國家對園區發展的關注逐漸開始向質量、效率、轉型升級轉變，并適度控制開發區的數量。在園區發展過程中，更加重視引進新興產業和知識密集型項目，加強園區的創新和轉型功能。產業新城是產業園區的先進形式，更加重視產業與城市的平行發展，實現產業與城市一體化發展。

區域產業基礎是起點

產業基礎是該地區在一段時間內對資源支持、政策支持和人才支持的綜合反映。要了解該地區可以發展的項目和龍頭企業，需要在早期階段深入思考產業定位環節。

一旦某一產業環節的引進明確，這一行業的人才將聚集在該地區，該地區將形成一個匹配的消費水平。然后看看該地區是否符合產業溢出和產業人口引進的邏輯。一般來說，城市產業向哪個方向延伸，城市增長將朝哪個方向發展，這是產業與城市一體化的發展理念。

產品創新是可持續發展的支撐

任何脫離現實產業基礎的創新都將成為“無源之水”，產業園區產品的創新應以產業基礎和交易團隊為基礎進行二次創新和戰略創新。沒有亮點的產業園區將成為一個普通的產業房地產項目。只有創造性的嫁接或創造亮點，才能得到政府和市場的認可。園區可以從產業園區產品的盈利模式、產業鏈整合和運營服務等方面進行業務創新。

產業資源整合是未來提升的空間

產業園區的產業定位就像做多項選擇題一樣。因為產業基礎已經確定，基本上什么都做不清楚；產品創新也是基于產業基礎和城市發展方向，可以選擇；后面的故事能講多少取決于產業資源的整合。

產業園區運營服務創新模式

園區作為一個大社區，企業是社區的一員。園區除滿足企業基本服務、物業服務等需求外，還應根據企業特點和產業類型為企業提供定制的信息增值服務，如人力資源、科技創新、金融服務、咨詢服務等，建立園區資源共享、互聯互通服務體系的產業生態系統，實現園區的可持續發展。

集成思維

目前，入駐企業對園區土地和政策的需求逐漸下降，對園區的軟服務環境提出了更高的要求。面對企業提出的各種服務需求，園區應充分整合各種服務需求，為園區企業提供方便、全面、高效的相關運營服務，提高資源效率，加強企業信息共享，實現服務需求、供應商和園區開發商的雙贏結果。

眾包思維

近年來，眾包思維已應用于園區產業運營，包括會計、孵化、人才、科技創新、金融服務，不僅可以激活企業與服務機構之間的聯系，還可以為園區提供成本效益高的服務資源，建立不同園區之間的共享服務平臺，促進園區與園區、園區與企業之間更廣泛、更緊密的互動，建立網絡產業生態系統。

流量思維

在園區競爭日益激烈的背景下，定點招商和逐一突破的招商思維不能完全滿足園區的招商需求。關注用戶關注的流量思維對園區招商越來越關鍵，特別是在大數據技術的幫助下，流量可以實現非常準確的交付。因此，園區管理者可以從線上線下的角度全面打造園區的招商入口:將園區與互聯網平臺相結合，通過社交媒體的不斷傳播，將線上流量引入線下，通過良好的線下體驗提高招商成功率。