早在2012年就開(kāi)始有了物流園區(qū)閑置超過(guò)60%的說(shuō)法，這或許只是某位業(yè)界人士的隨口一說(shuō)，但我們的確可以看到，大批規(guī)劃中的物流園區(qū)里除了圍墻就是雜草叢生。
　　
　　因?yàn)閺膩?lái)沒(méi)有明確過(guò)物流園區(qū)的面積到底是按規(guī)劃面積、設(shè)計(jì)面積還是按建設(shè)面積作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也就沒(méi)有了物流園區(qū)“閑置率”這一表述。但由于筆者一直從事物流園區(qū)規(guī)劃方面的工作，也調(diào)研了許多地區(qū)和行業(yè)的物流園區(qū)，因此對(duì)其中的一些情況還算比較了解。如果僅以規(guī)劃或者控制土地的面積計(jì)算，保守來(lái)說(shuō)，閑置率應(yīng)該超過(guò)80%，而從建成面積來(lái)看，所謂的閑置率應(yīng)該低于60%。多數(shù)控制性土地都缺乏真正的投入建設(shè)，往往幾萬(wàn)畝的規(guī)劃面積，真正投入建設(shè)的可能只有幾千畝左右，所以去實(shí)地參觀，看到的自然是雜草叢生的荒地。
　　
　　還有個(gè)并不準(zhǔn)確的數(shù)字，在以倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)為服務(wù)的企業(yè)中，平均總資產(chǎn)收益率僅在0.8%。如此之多的物流園區(qū)沒(méi)有發(fā)揮預(yù)期效能的原因有很多，其中包括國(guó)家與省市缺乏頂層設(shè)計(jì)和全局統(tǒng)籌，各地區(qū)服務(wù)輻射區(qū)域重疊、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；園區(qū)規(guī)劃缺乏與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有效銜接、缺少與產(chǎn)業(yè)鏈融合；地方政府好大喜功、好高騖遠(yuǎn)，園區(qū)占地面積明顯過(guò)大；管理者運(yùn)營(yíng)能力不佳，業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者缺乏持續(xù)投資意愿等。
　　
　　許多專家把這一輪物流園區(qū)建設(shè)稱之為“圈地運(yùn)動(dòng)”，因?yàn)橐环矫嬖S多地方是以物流園區(qū)為名，行商業(yè)地產(chǎn)之實(shí)；另一方面則更加干脆，只是買(mǎi)下土地，坐等土地升值后再賣(mài)出去，根本就沒(méi)有規(guī)劃日后的運(yùn)營(yíng)。究其核心原因，正是因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格飛漲讓物流地產(chǎn)投資中的投機(jī)比例更高了。
　　
　　我國(guó)自2006年開(kāi)始實(shí)施18億畝耕地紅線，2007年開(kāi)始實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，同時(shí)國(guó)土資源部一直在收緊工業(yè)園區(qū)和高科技園區(qū)的土地審批和土地供應(yīng)；加之國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)火爆，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲數(shù)十倍，而當(dāng)前在土地使用上限制比較寬松的只有物流園區(qū)用地，這就是為什么地方政府、各類企業(yè)和流動(dòng)資本共同盯上了物流園區(qū)這塊肥肉的原因。
　　
　　2013年，國(guó)家發(fā)改委會(huì)同12部門(mén)出臺(tái)了《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020）》，將北京等29個(gè)城市確立為一級(jí)物流園區(qū)布局城市，將石家莊等70個(gè)城市確立為二級(jí)物流園區(qū)布局城市。應(yīng)該說(shuō)，這是因?yàn)榭吹搅艘恍┑胤矫撾x實(shí)際需求、片面追求占地面積和規(guī)模的盲目性，也看到了物流園區(qū)“落地難”、“用地貴”和基礎(chǔ)設(shè)施投資不足的問(wèn)題。
　　
　　物流節(jié)點(diǎn)城市和物流園區(qū)的分級(jí)規(guī)劃在戰(zhàn)略層面有了統(tǒng)一部署，這為減少物流園區(qū)閑置奠定了宏觀政策基礎(chǔ)，但如何真正實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的有效運(yùn)營(yíng)，還需要從地方政府的具體措施和企業(yè)的微觀運(yùn)營(yíng)來(lái)深層次思考。
　　
　　首先，要引入經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的概念。經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)是經(jīng)濟(jì)收入減去經(jīng)濟(jì)成本，其中經(jīng)濟(jì)成本不僅僅包括會(huì)計(jì)成本，還包括機(jī)會(huì)成本，也就是把資源從其他生產(chǎn)機(jī)會(huì)中吸引過(guò)來(lái)必須支付的報(bào)酬；經(jīng)濟(jì)收入不僅僅包括會(huì)計(jì)上實(shí)際獲得的收入，還包括資產(chǎn)增值收入，這里面既包括了土地增值的收入，還應(yīng)當(dāng)包括由于物流園區(qū)的集約化和規(guī)模化所帶來(lái)的利潤(rùn)增值收入，以及各種與物流相關(guān)的增值服務(wù)所帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)收入；而經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)就是在經(jīng)濟(jì)收入高企的情況下使得債務(wù)資本和股權(quán)資本的投資者獲得高企的“超額利潤(rùn)”。
　　
　　其次，要了解物流園區(qū)的發(fā)展需要兩個(gè)基本要素：投資和運(yùn)營(yíng)管理。先從投資上分析，目前所有投資者都看到了三個(gè)投資增值中土地增值的“超額利潤(rùn)”，有的投資者可以利用三分之一的土地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)，有的投資者干脆囤地待漲，這也是地方政府、投資企業(yè)乃至流動(dòng)資本都樂(lè)于擴(kuò)大物流園區(qū)規(guī)劃面積的重要因素，而所謂的物流園區(qū)規(guī)劃也不過(guò)是一份圈地之后便束之高閣的文件而已；但另外的兩個(gè)投資增值項(xiàng)則需要更加有效地結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈資源以及經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際運(yùn)營(yíng)績(jī)效才能實(shí)現(xiàn)的，由于目前物流園區(qū)的平均獲利回收期長(zhǎng)達(dá)十年到二十年，且還隨著宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)存在各種風(fēng)險(xiǎn)，后兩個(gè)投資項(xiàng)的“超額利潤(rùn)”并沒(méi)有被廣泛認(rèn)可，因此也就難免產(chǎn)生“圈地容易落地難”的問(wèn)題了。
　　
　　解鈴還須系鈴人，既然明確了問(wèn)題的本源，也就容易解決問(wèn)題，那就是在規(guī)劃的源頭上就引入經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的評(píng)價(jià)，特別是引入對(duì)物流園區(qū)自身運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的集約化和規(guī)模利潤(rùn)以及運(yùn)營(yíng)者可能實(shí)現(xiàn)的增值服務(wù)利潤(rùn)的評(píng)估體系。
　　
　　物流園區(qū)的出現(xiàn)是因?yàn)槠湎忍斓淖匀粔艛鄡?yōu)勢(shì)，即可以通過(guò)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，涌現(xiàn)勞動(dòng)力池、知識(shí)溢出和供應(yīng)鏈，形成物流產(chǎn)業(yè)集群，進(jìn)一步匯聚物流資源，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，降低物流成本，并推進(jìn)第三方、第四方物流、物流金融及供應(yīng)鏈金融等增值服務(wù)企業(yè)的匯聚，甚至可以推動(dòng)區(qū)域的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但物流園區(qū)的形成也要依賴固有的區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈的自然支撐和先期政策及投資的持續(xù)支持。因此，在園區(qū)規(guī)劃中務(wù)必要下大力氣、集思廣益、因地制宜、創(chuàng)新發(fā)展，既要充分把握并優(yōu)化好區(qū)域既有資源，又要與區(qū)域內(nèi)外的資源相互協(xié)調(diào)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、突出重點(diǎn)，特別是要把握各種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的契機(jī)，吸引經(jīng)濟(jì)稟賦要素，創(chuàng)新性地達(dá)成產(chǎn)業(yè)升級(jí)和物流集群，從而吸引更多資金投入到園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中。
　　
　　物流園區(qū)規(guī)劃還應(yīng)尋求推進(jìn)增值服務(wù)行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展環(huán)境，從規(guī)劃之初就要明確物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式，明確哪些政策、措施或資源可能是發(fā)展增值服務(wù)的潛在需求或條件，讓投資者看到后續(xù)經(jīng)營(yíng)的“超額利潤(rùn)”期望，也讓經(jīng)營(yíng)者看到未來(lái)發(fā)展的目標(biāo)。
　　
　　因此，物流園區(qū)的規(guī)劃至關(guān)重要，而物流園區(qū)規(guī)劃的評(píng)估審核則更為重要，“磨刀不誤砍柴工”，雖然物流園區(qū)的建設(shè)有時(shí)需要爭(zhēng)分奪秒，但前期的科學(xué)性論證依舊不可或缺，把三類經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的“超額利潤(rùn)”點(diǎn)引入園區(qū)規(guī)劃中將會(huì)大大減少物流園區(qū)的閑置。
　　
　　但愿經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)能成為物流園區(qū)的“除草劑”。