2023年兩會如約而至，政府工作報告釋放的眾多信號中，與產業園區發展相關的種種論述引人關注。制造業升級催生了哪些新機遇？國企改革明確了哪些新方向？城市更新行動有怎樣的新動向？這份報告梳理與解讀供你參考。

 

　　原文：

 

　　圍繞制造業重點產業鏈，集中優質資源合力推進關鍵核心技術攻關。

 

　　解讀：

 

　　隨著虛擬經濟的「大轟隆」告一段落，中國又回到了新工業化的正確軌道上。

 

　　事實上，「制造業回歸」從去年開始便已出現苗頭。2022年下半年，包括深圳、廣州、天津、合肥等多個城市開始重提「工業立市」、「制造業立市」；而前不久的2022年中央經濟工作會議也明確指出，要「圍繞制造業重點產業鏈，找準關鍵核心技術和零部件薄弱環節，集中優質資源合力攻關，保證產業體系自主可控和安全可靠，確保國民經濟循環暢通」。政府風向的轉變、重要會議上的定調，都彰顯了制造業的重要性，制造業亦是未來產業政策的重點支持領域。

 

　　制造業要升級，工業空間是保障。在這樣的背景下，工業地產將迎來一波結構性機會。

 

　　從報告中的「圍繞制造業產業鏈，推進關鍵核心技術攻關」不難看出，這次國家支持的并不是簡單的加工生產，而是基于產業鏈薄弱環節的原創性技術研發。而這類企業對技術、人才、資本、產業配套都有很高的要求，因此，主要的承載機會還是在一線和強二線城市，外加本地有超級產業集團的個別三四線城市。

 

　　當然，一線和強二線城市的工業土地資源十分緊俏，不可能去拼土地；另一方面。工業的技術研發、轉化應用都以輕生產為主，符合「上樓」的條件。因此，大城市一些「螺螄殼里做道場」的模式可能有好的發展，如「工業上樓」、「工改M0」等，當然，這個過程中要警惕因規劃過量載體導致產生大量資源浪費。另外，地方政府也會聯合企業、高校共建產業平臺、技術平臺，實施關鍵技術攻堅。不過，此類項目層級較高，普通企業很難參與。

 

　　此外，隨著新業態的涌入，大城市的勞動密集型產業也會繼續向周邊城市轉移，同時企業積攢三年的擴產需求也會進一步釋放。當然，出于節約成本的考量，企業會優先選擇土地、距離、成本優勢明顯的（周邊）城市，要將長三角或珠三角的產業轉移到中部地區或欠發達的三四線城市，除非有特殊的政策或資源稟賦，否則仍然很難實現。

 

　　原文：

 

　　堅持分類改革方向，處理好國企經濟責任和社會責任關系，完善中國特色國有企業現代公司治理。

 

　　解讀：

 

　　改革開放以來，國有企業經歷了放權讓利、建立現代企業制度、探索國資監管體制等改革歷程，剛剛過去的國企改革三年行動，更是讓國有企業在結構調整、企業活力、效率提升等方面更進一步。

 

　　從報告的描述看，下一階段，國有企業改革的重點是厘清國有企業經濟責任和社會責任的關系。

 

　　眾所周知，國有企業不僅要承擔經濟責任，還肩負著社會責任與政治責任。但在實踐當中，由于國企具有天然的政策優勢，其在業務發展與擴張中，往往可以通過對社會資源控制和壟斷而實現。長此以往，難免忽視了應當承擔的社會責任；另一方面，于國企而言，其作為市場經濟的主體，也需要以市場類業務的持續經營獲得持續的現金流、收入、利潤，從而建立自身的造血功能。

 

　　在這樣的背景下，通過公司化改革，國企或從政府的附屬物中脫離，成為真正的市場主體，并利用其獨特的政策優勢，在全國甚至全球范圍內進一步聚攏資源、組建和培育大型產業集團，成為產業地產開發的主導者（由民營企業主導的片區綜合開發模式已是強弩之末），同時為民營企業創造更多供應鏈上的機會；民營企業則化身為國企的「服務商」，專注做一些輕資產的事務。

 

　　原文：

 

　　擴大市場準入，加大現代服務業領域開放力度。落實好外資企業國民待遇。

 

　　解讀：

 

　　2023年是吸引外資的元年。對政府來講，雖然目前疫情防控措施優化，經濟也有復蘇跡象，但吸引外資仍要面臨全球經濟衰退、中美戰略博弈和烏克蘭危機延宕發酵「三座大山」，形勢不容樂觀；更何況，目前各國招商引資的力度都很大，尤其是東南亞國家，生產成本遠低于中國，競爭空前激烈。在這樣的背景下，國家密集出臺實施外商投資自由化便利化政策，以期穩定外商投資和信心。

 

　　招引外資，機遇可能來源于以下幾方面。第一，自由貿易試驗區、海南自由貿易港、各類開發區和保稅區會有先發優勢；第二，今年1月，我國制造業實際使用外資同比增長40.4%，結合前面的政策，不難看出，工業招商將成為引外資的重中之重；第三，隨著新一輪科技革命和產業變革不斷深化，數字經濟、生物醫藥、新能源、新材料等新興產業領域有望成為外商投資的增長點；第四，隨著外資準入限制進一步減少，像特斯拉落戶上海這樣的創新舉措會越來越多，讓各地向上爭取政策成為了可能。

 

　　原文：

 

　　實施城市更新行動，促進區域優勢互補、各展其長，鼓勵和吸引更多民間資本參與國家重大工程和補短板項目建設，激發民間投資活力。

 

　　解讀：

 

　　城市更新離不開地產商的參與，但在實際操作中，參與的門檻是很高的，要么是地方國企、央企，要么是實力雄厚的集團企業，一般企業很難玩轉。

 

　　根據政府工作報告，2023年，城市更新將鼓勵和吸引更多民間資本參與進來。

 

　　一般來說，民企參與城市更新主要有三種形式。一是政府主導，由國企負責一級開發，解決土地整備、拆遷等問題，然后交予政府土儲中心收儲、出讓，民企介入二級開發，根據產業要求建設高度匹配的園區，并負責招商運營；二是一、二級聯動，社會資本可以參與一級開發，但這種模式對企業資金要求很高，風險較大；三是合作運營，政府統籌全局，搭建政策、規劃等，民企擔當「園區操盤手」和「產業運營商」的角色，依托現有載體從事招商引資和產業服務活動。

 

　　原文：

 

　　有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。

 

　　解讀：

 

　　防范化解房企風險，就是防范化解重大經濟金融風險。按照以往的經驗，防范化解的手段包括為企業提供配套融資支持、政策支持企業資產盤活、加快推進資產證券化、REITs等，以改善企業的現金流。

 

　　不過，國家也說了，這次針對的是優質頭部房企，所以一般企業就別想了；另外，地方政府能給予的也只是不涉太多及財政支出的支持，只能起一個輔助作用，更多還是要靠企業自救。

　　來源于園區在線，作者不思量1