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地產(chǎn)項目投資分析與評估
來源：未知 日期：2016-04-28 點擊：次
隨著限購、限貸、稅收等方面的調(diào)控政策對住宅市場持續(xù)施壓，住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。不僅標桿企業(yè)結(jié)隊進軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，一些商業(yè)經(jīng)營企業(yè)也紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。大量資金的進入，商業(yè)地產(chǎn)市場處于持續(xù)的上升通道，前景似乎一片光明。一些傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)，甚至一些“外行”企業(yè)，將商業(yè)地產(chǎn)看成調(diào)控期的“避風港”。但是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要雄厚的資金實力，需要“養(yǎng)商”的耐心，需要專業(yè)人才的儲備，需要豐富的運營管理經(jīng)驗。不具備上述條件的房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)面臨一定的風險。
商業(yè)地產(chǎn)價值評估師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復雜性，是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。
商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈理論的意義：
第一，產(chǎn)業(yè)價值鏈有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具備正確的理念.
房地產(chǎn)是一個資本密集型和知識密集型的行業(yè)，具有高風險，高收益的理念，商業(yè)地產(chǎn)尤其如此，其成功雖然靠智慧，反思我們大部分失敗的商業(yè)地產(chǎn)都是貪心所致，要么是忽視了消費者的研究，要么是很多政策傾向自己，忽視了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的利益。產(chǎn)業(yè)價值鏈告訴我們，你想成功的開發(fā)必須重視整合這些產(chǎn)業(yè)，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供增值的機會。
第二，產(chǎn)業(yè)價值鏈有助于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成成功的思路.
這里提出產(chǎn)業(yè)價值鏈這樣一種模式也是簡化這些東西，清晰思路。在商業(yè)地產(chǎn)策劃中，我們發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商從事沒有接觸商業(yè)地產(chǎn)，甚至從來沒有做過地產(chǎn)，就把房子蓋起來，這種情況太多了。在項目動工之后就沒有了方向，為大家解決了一個非常簡單的問題，就是產(chǎn)業(yè)價值鏈，你把你的商業(yè)地產(chǎn)項目看成一個集成系統(tǒng)，涉及到方方面面的產(chǎn)業(yè)，不能光是開發(fā)房子這么簡單。相關(guān)產(chǎn)業(yè)我們在模型上標的非常清楚。
第三，產(chǎn)業(yè)價值鏈模式有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成有效的模式.
那是一個模式，而不是一個理念。首先是商業(yè)地產(chǎn)其前調(diào)查方面，與住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)查涉及的面廣得多。一個商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查內(nèi)容至少涉及幾個方面：一個是與住宅樓盤相同的必備的內(nèi)容，宏觀經(jīng)濟環(huán)境、消費者調(diào)研、密接調(diào)研等等。第二個是長上方面的調(diào)研內(nèi)容，包括廠商、批發(fā)商、分銷商，零售商，根據(jù)項目的大小，這些都要考慮到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、廠商。第三個方面是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的調(diào)查內(nèi)容，我們這個模型上面說的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括餐飲業(yè)、旅游休閑業(yè)、旅游業(yè)、培訓業(yè)、傳媒、廣告業(yè)、咨詢策劃。第四個是服務(wù)運營機構(gòu)的調(diào)研，包括會展、物流、信息和咨詢等等。對照這個產(chǎn)業(yè)價值鏈模型，我們商業(yè)的調(diào)研思路會變得非常清晰。